Od czego zależą losy umowy najmu w przypadku upadłości najemcy

firmy | Czy upadły przedsiębiorca może żądać wydania mu nieruchomości, która ze stron może rozwiązać umowę najmu, gdy upada najemca i jakie szanse ma wówczas właściciel żądający utraconego czynszu za okres pozostały do końca okresu najmu? Na te i inne pytania odpowiadają Joanna Gąsowski, adwokat oraz Małgorzata Lesiak-Ćwikowska, radca prawny z kancelarii K&L Gates.

Red.: Tydzień temu omówiliśmy kwestie związane z upadłością właściciela nieruchomości. Tym razem zapytamy o skutki upadłości najemcy. Co wtedy dzieje się z umową najmu?

Joanna Gąsowski: W przypadku upadłości najemcy Prawo upadłościowe odmiennie reguluje sytuację, w której do dnia ogłoszenia upadłości najemcy nieruchomość nie została mu jeszcze wydana, a inaczej sytuację, kiedy przedmiot najmu został mu już wydany. W pierwszym przypadku każda ze stron może w terminie dwóch miesięcy od dnia ogłoszenia upadłości odstąpić od umowy. Odstąpienie to nie pociąga za sobą obowiązku odszkodowawczego na rzecz drugiej strony, albowiem strony nie przystąpiły jeszcze do wykonywania umowy najmu. Każda z nich może natomiast żądać zwrotu spełnionego przez nią świadczenia. W praktyce będzie to zazwyczaj zwrot czynszu zapłaconego z góry przez najemcę.

Małgorzata Lesiak-Ćwikowska: Regulacja ta daje obu stronom pewną elastyczność w podjęciu decyzji na skutek zmiany okoliczności, jaką jest upadłość najemcy. Z jednej strony syndyk może stwierdzić, iż wynajęta przez upadłego nieruchomość jest zbędna dla masy upadłości. Z drugiej natomiast - wynajmujący może ocenić, że ryzyko nieotrzymania czynszu od upadłego najemcy jest za wysokie i od umowy odstąpić.

Jak w praktyce wynajmujący, który nie złożył wniosku o ogłoszenie upadłości najemcy i jest zainteresowany odstąpieniem od...